本文摘要：最合适店址一旦确认，就须要著手展开评估。选址与评估工作都是由连锁总部统一计划和实行的，再行一次反映了连锁经营的管理标准原理。 评估应当明确，首先是要确认评估项目，其次是展开定量化评估， 后作出涉及分析并指定店址，这是一系列的标准化流程。 评估项目应视授权发展战略而定期，主要还包括：店面结构、交通状况、竞争环境、顾客流量、店面成本、发展趋势六个方面。 一、店面结构 店面结构必须从两方面评估：地理位置和竞争角度。

最合适店址一旦确认，就须要著手展开评估。选址与评估工作都是由连锁总部统一计划和实行的，再行一次反映了连锁经营的管理标准原理。　　　　评估应当明确，首先是要确认评估项目，其次是展开定量化评估， 后作出涉及分析并指定店址，这是一系列的标准化流程。

评估项目应视授权发展战略而定期，主要还包括：店面结构、交通状况、竞争环境、顾客流量、店面成本、发展趋势六个方面。　　　　一、店面结构　　　　店面结构必须从两方面评估：地理位置和竞争角度。　　　　从地理位置评估一个店址，应当看它从地理位置抵达，归属于商业中心型、定商业中心型、郊外型和居民小区型四类中的哪一类。再行根据连锁店本身的性质来评估店址的好坏。

　　　　①商业中心型店址，坐落于全市性的繁盛商业区，这里各类商业、娱乐、服务设施林立，人流、车流度更大，店址的辐射力强劲，商圈范围也较为普遍。此类店址适合于各类连锁专卖店的开办。　　　　②定商业中心型店址。

坐落于地区性商业中心，有最重要的交通干线互为连结，顾客流量较全市性商业中心较少，特别是在是流动顾客数量很少，此类店址适合于食品、日用商品和各类专卖店的连锁经营。　　　　③郊外型店址。

是随着城市人口的南迁而成立的店址，其顾客较少但相同，经营成本 较低。　　　　④居民小区型店址。

坐落于大型居民集中于居住于筛我内，为小区生活设施设施。此店址 适合于食品、日用生活五品等连锁商店的经营。　　　　另一方面，必须从竞争的角度抵达，看店址归属于竞争型店址和孤立无援型店址两类中的哪一类。

　　　　①竞争型店址。指同一商圈内有竞争对手不存在。竞争对手有两类：一是同类连锁商店，来自这类输掉的竞争压力堪称更大；二是与本店有经营交叉的商店，如百货店、食品店、蔬菜店等。

　　　　②孤立无援型店址。正好与竞争型店址比较，商圈内没上述两类竞争对手不存在。

上述各类型店址各有利弊，如租金较低的地段客流较少，而客流多的地段房产价格又极为便宜；竞争对手较少的地段往往缺少商业吸引力，而商业吸收力大的地段又总是挤迫着众多的竞争者，且觅适合的店址十分艰难。　　　　二、交通状况　　　　意味着做出了店址的区域方位等店面结构自由选择还过于，因为在同一个区域内，一个连锁店砖可能会有好几个开办地点可供选择，但有些地点对某个连锁店来说，是百分之百好的开办地点，而对另一种连锁店来说，就不一定是 失望的开办地点。因此，一个新的另设连锁店在作好区域方位自由选择以后，还要贯彻考虑到多种影响和制约因素，做出明确设计地点的自由选择。　　　　交通条件是影响连锁店砖自由选择开办地点的一个最重要因素，它要求了企业经营的顺利开展和顾客出售不道德的顺利实现。

　　　　从企业经营的角度来看，对交通条件的评估主要有以下两个方面在开办地点或附近，否有充足的停车场所可以利用。绝大多数购物中心设计的停车场所与售货场所的一般比率为4：1。

规模较小的连锁店必需有专用汽车停车场，面积较小的连锁店可以不另设专用停车场，但必需有自行车、三轮车停车场地。连锁店砖根据必须做出自由选择。

　　　　商品运到连锁店否更容易。这就要考虑到可可供连锁店利用的运输动脉能适应环境货运量的拒绝并便于集装箱，否则当运货费用显著下降的情况下，不会直接影响到经济效益的充分发挥。

　　　　为便利顾客出售，增进出售不道德的顺利实现，对交通条件要作如下具体分析设于边沿区商业中心的连锁店，要分析与车站、码头的距离和方向。一般距离越近，客流就越多，出售就越便利。开办地点还要考虑到客流来去方向而以定，如选在面向车站、码头的方位，以下车、船的客流居多；选在附近市内公共车站的方位，则以上车的客流居多。

　　　　设于市内公共汽车车站附近的连锁店，要分析公共车站的性质，是中途站还是一直车站，是主要停车站还是一般停车站。一般来说，主要停车站客流量大，连锁店可以更有的潜在顾客较多。中途站与一直车站的客流量无统一规律，有的中途站少于一直车站，有的一直车站少于中途站。

　　　　要分析市场交通管理状况所引发的不利与不利条件。如单行线街道，禁令车辆通行街道，与人行横道距离较近，都会导致客流量在一定程度上的增加。　　　　三、竞争环境　　　　商店周围的竞争情况对零售经营的胜败产生极大影响，因此对商店开办地点的自由选择时必需要分析竞争对手。

一般来说，在开办地点附近如果竞争对手众多，商店经营特具特色，将不会更有大量的客流，促进销售快速增长，强化店誉，否则与竞争对手邻接而设，将难似取得发展。　　　　当然，作为零售店砖的地点还是尽可能自由选择在商店比较集中于且有发展前景的地方，这对经营选配性性商品的商店特别是在如此。　　　　另外，当店址周围的商店类型协商共存，构成涉及商店群，往往对经营产生大力影响，如经营互相补足类商品的商店邻接而设，在便利顾客的基础上，不断扩大了各自的销售。

　　　　四、顾客流量　　　　五、店面成本　　　　店面成本还包括很多方面，具体来讲，主要必须考虑到以下几个方面：建筑物的新旧程序与翻新成本，房地产价格与利用方式、利用期限，迁往补偿费，水电增容费，若无城建规划容许等。　　　　房地产价格与利用方式、利用期限。

这是所有项目中 最重要的一项。利用方式大体有四种：一是租房；二是买房；三是卖房地产；四是卖地盖房；此外，还有可能通过港龙、合作做房地产、吞并等方式展开。

因此，否要享有产权这一问题就显得十分引人注目。享有产权，重复使用投放大，但会不受租给期限和房地产涨价的容许，不必担忧契约届满后无法续约导致的歇业或迁址，而且还可享用房地产电子货币带给的利益，提升消化费用下降的能力和银行贷款能力。

房地产价格对销售价格、投资回收期影响必要，而缴付方式也不会对实际价格产生影响，这些因素皆应为明确的定量测算。　　　　迁往补偿费。还包括原先职工安置费。

　　　　若无城建规划容许指若无较好的水电、下水道、暖气等条件；否坐落于规划红线之外；若无绿地容许；能否砖墙临时建筑等。　　　　六、发展趋势　　　　对店址发展趋势的评估只不过就是要分析城市规划。商店的开办地点自由选择要分析城市建设的规划，既还包括短期规划，又还包括长年规划。有的地点从当前分析是较佳方位，但随着城市的改建和发展将不会经常出现新的变化而不合适设店；反之，有些地点从当前来看不是理想的开办地点，但从规划前景看会沦为有发展前途的新的商业中心区。

　　　　因此，零售经营者必需从长考虑到，在理解地区内的交通、街道、市政、绿化、公共设施、住宅及其它建设或改建项目的规划的前提下，做出较佳地点的自由选择。后，零售经营者还要对商店未来效益展开评估，主要还包括平均值每天经过的人数；来店流连的人数比例；流连顾客中购物者的比例；每笔交易的平均值购买量等。

于是，零售经营者就可作出商店的开办地点和商店设置后开业的决策了。

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